La réduction d’impôt Pinel a pris fin le 31 décembre 2024. Depuis février 2026, le statut du bailleur privé, dit « dispositif Jeanbrun », prend le relais pour les appartements neufs loués nus. Ce qui a changé, et les autres options pour investir.
Pendant dix ans, la loi Pinel a été la porte d’entrée de l’investissement locatif dans le neuf : une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location à loyer plafonné. Elle s’est arrêtée pour les achats réalisés après le 31 décembre 2024. Depuis le 21 février 2026, un nouveau dispositif, le statut du bailleur privé, a pris le relais. Voici où en sont les règles à l’automne 2026.
Ce que devient la loi Pinel
Le dispositif Pinel concernait les achats réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Il n’a pas été prolongé.
Si vous avez investi avant cette date, rien ne change pour vous : vous conservez votre réduction d’impôt tant que vous respectez votre engagement de location (loyer et ressources du locataire plafonnés, location nue en résidence principale). Selon votre engagement initial, vous pouvez le prolonger par périodes de trois ans, deux fois pour un engagement de six ans, une fois pour un engagement de neuf ans. Pour un achat réalisé en 2024, la réduction était de 9 %, 12 % ou 14 % du prix selon la durée (6, 9 ou 12 ans), et de 12 %, 18 % ou 21 % pour un logement Pinel+ ou situé en quartier prioritaire.
Le statut du bailleur privé, dit « dispositif Jeanbrun »
Créé par la loi de finances pour 2026, ce dispositif concerne les achats (y compris sur plan) réalisés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Il ne prend pas la forme d’une réduction d’impôt, mais d’un amortissement : chaque année, une fraction du prix du logement est déduite de vos revenus fonciers.
Les conditions principales pour un logement neuf :
- un appartement dans un immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues ;
- une location nue, en résidence principale du locataire, pendant au moins neuf ans, avec un bail signé dans les douze mois qui suivent l’achèvement ;
- un loyer plafonné et des locataires sous plafond de ressources ; la location à un membre de votre foyer ou de votre famille proche est exclue ;
- l’imposition de vos revenus fonciers au régime réel.
L’amortissement, calculé sur 80 % du prix (le terrain est réputé représenter 20 %) :
| Niveau de loyer | Taux annuel (neuf) |
|---|---|
| Intermédiaire (plafonds de loyer Pinel) | 3,5 % |
| Social | 4,5 % |
| Très social | 5,5 % |
L’amortissement est plafonné à 8 000 € par an et par foyer, porté à 10 000 € ou 12 000 € si au moins la moitié de vos loyers proviennent de locations sociales ou très sociales.
Exemple : pour un appartement neuf acheté 250 000 € et loué à loyer intermédiaire, l’amortissement annuel est de 250 000 × 80 % × 3,5 % = 7 000 €, déductible de vos loyers.
Deux points de vigilance. D’abord, si vous rompez l’engagement de location, les amortissements déduits sont réintégrés à vos revenus. Ensuite, à la revente, les amortissements viennent diminuer le prix d’achat retenu pour le calcul de la plus-value, ce qui augmente l’impôt dû si vous revendez avant les durées d’exonération.
Le statut du bailleur privé ne s’applique pas à une résidence secondaire ni à une location saisonnière : le logement doit être loué à l’année à un locataire qui en fait sa résidence principale.
La location meublée (LMNP)
Louer meublé reste une option, avec le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Au régime réel, il permet d’amortir le bien et le mobilier. Deux évolutions sont à connaître :
- depuis le 15 février 2025, pour les ventes réalisées depuis cette date, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente (hors résidences étudiantes, seniors et pour personnes handicapées) ;
- le projet de loi de finances pour 2027 prévoit de plafonner ces amortissements. Il n’est pas voté à ce jour.
Louer aux vacanciers sur la Côte d’Opale
Beaucoup d’acheteurs de résidences secondaires au Touquet ou à Quend-Plage souhaitent louer quelques semaines par an. La loi du 19 novembre 2024 a durci les règles des meublés de tourisme :
- au régime micro-BIC, l’abattement est de 30 % jusqu’à 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé, et de 50 % jusqu’à 77 700 € pour un meublé classé ;
- toute location de meublé de tourisme doit être déclarée en mairie, et les communes peuvent fixer des quotas, réduire à 90 jours la durée de location d’une résidence principale ou réserver certaines constructions neuves à la résidence principale ;
- un niveau minimal de performance énergétique est exigé, à terme une étiquette A à D en 2034 : un logement neuf y répond largement.
Avant d’acheter pour louer à la semaine, renseignez-vous sur le règlement de la commune et de la copropriété.
Pourquoi le neuf reste intéressant pour investir
Au-delà de la fiscalité, un logement neuf offre des atouts concrets à un bailleur : peu d’entretien les premières années, des garanties légales, une performance énergétique qui le met à l’abri des interdictions de location, des frais de notaire réduits et une forte attractivité auprès des locataires. Le choix de l’emplacement reste déterminant : centre-ville, proximité des gares, des commerces ou de la plage.
Questions fréquentes
Le dispositif Jeanbrun s’applique-t-il à une maison neuve ?
Non. Le statut du bailleur privé est réservé aux logements situés dans un immeuble collectif. Un projet de loi en discussion à l’automne 2026 envisage d’ouvrir un dispositif proche aux maisons, mais seulement dans l’ancien avec travaux.
Peut-on cumuler le statut du bailleur privé et la location saisonnière ?
Non. Le logement doit être loué nu, à l’année, à un locataire dont c’est la résidence principale, pendant au moins neuf ans.
Y a-t-il des zones géographiques pour le dispositif Jeanbrun ?
Contrairement au Pinel, le texte ne réserve pas le dispositif à certaines zones, mais les plafonds de loyer, eux, dépendent de la zone de la commune. Faites vérifier ce point par votre notaire ou votre conseiller fiscal.
Informations générales, à jour au 11 octobre 2026 (sources : loi n° 2026-103 du 19 février 2026, notaires.fr, service-public.fr, impots.gouv.fr, ANIL). Elles ne constituent pas un conseil fiscal personnalisé : faites étudier votre situation par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine.
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