Frais de notaire divisés par trois, taxe foncière réduite, pas de travaux, factures d’énergie allégées : ce qu’un logement neuf fait réellement économiser, chiffré avec les règles en vigueur à l’automne 2026.
Le prix au mètre carré d’un logement neuf est plus élevé que dans l’ancien. Mais pour comparer deux biens, il faut regarder le coût complet : frais d’acquisition, impôts, travaux, énergie et entretien. Sur ces postes, le neuf garde de vrais avantages, et l’écart s’est même creusé en 2025.
Des frais de notaire trois fois plus faibles
Les « frais de notaire » sont en majorité des taxes reversées à l’État et au département. Pour un logement neuf acheté à un promoteur, ces taxes sont beaucoup plus légères : on paie une taxe de publicité foncière de 0,715 % au lieu des droits de mutation de l’ancien.
| Pour un bien à 250 000 € | Neuf (VEFA) | Ancien |
|---|---|---|
| Taxes | environ 0,8 % (publicité foncière et contribution de sécurité immobilière) | environ 6,3 % (droits de mutation) |
| Frais totaux, ordre de grandeur | 2 à 3 %, soit 5 000 à 7 500 € | 7 à 8 %, soit 17 500 à 20 000 € |
Depuis le 1er mai 2025, le Nord, le Pas-de-Calais et la Somme ont porté leur taux de droits de mutation de 4,5 % à 5 % pour les achats dans l’ancien (sauf pour les primo-accédants qui achètent leur résidence principale), jusqu’au 31 mars 2028. Cette hausse ne s’applique pas au neuf.
Une taxe foncière réduite les deux premières années
Un logement neuf est exonéré de taxe foncière pendant les deux années qui suivent son achèvement. Depuis 2021, chaque commune peut limiter cette exonération (à 40 %, 50 %… jusqu’à 90 % de la base), mais pas la supprimer, et l’intercommunalité peut supprimer sa part. Renseignez-vous auprès de la mairie de la commune concernée.
Pour en bénéficier, la déclaration d’achèvement doit être faite auprès des impôts dans les 90 jours qui suivent la fin des travaux.
Pas de travaux pendant des années
Dans l’ancien, il faut souvent prévoir des travaux dès l’achat : isolation, fenêtres, chauffage, électricité, salle de bains. Dans le neuf, tout est livré aux normes, et les garanties légales couvrent les défauts pendant un an (parfait achèvement), deux ans (équipements) et dix ans (structure et étanchéité). Les dépenses d’entretien d’une copropriété neuve sont aussi faibles les premières années : pas de ravalement ni de remplacement de toiture à financer avant longtemps.
Des factures d’énergie allégées
Un logement neuf construit selon la réglementation environnementale RE2020 est très bien isolé et chauffé par des équipements peu gourmands, comme la pompe à chaleur. Sa consommation est sans commune mesure avec celle d’un logement ancien non rénové classé E, F ou G. C’est aussi une protection pour l’avenir : les logements les moins performants sont progressivement interdits à la location, et leur valeur à la revente en pâtit. Lisez notre article sur l’énergie dans un logement neuf.
Des aides réservées au neuf
- Le prêt à taux zéro finance une partie de l’achat d’une résidence principale neuve pour les primo-accédants, dans toutes les communes depuis avril 2025.
- Le don familial exonéré permet de recevoir jusqu’à 100 000 € par donateur sans droits, pour acheter un logement neuf, jusqu’au 31 décembre 2026.
- La TVA à 5,5 % au lieu de 20 % s’applique sous conditions de ressources et de prix aux logements neufs situés dans ou près d’un quartier prioritaire de la politique de la ville, ainsi qu’en accession sociale (PSLA, bail réel solidaire).
Le détail des barèmes figure dans notre article sur le financement d’un achat neuf.
Pour un investisseur
Si vous achetez pour louer, le neuf ouvre droit depuis février 2026 à un nouvel avantage fiscal, le statut du bailleur privé (dit « dispositif Jeanbrun »), qui permet d’amortir une partie du prix d’un appartement neuf loué nu, sous conditions de loyer. Nous le présentons dans notre article sur l’investissement locatif après le Pinel.
Questions fréquentes
Les frais de notaire réduits s’appliquent-ils à un logement récent ?
Oui, s’il est vendu par un professionnel assujetti à la TVA dans les cinq ans qui suivent son achèvement et n’a pas déjà été revendu. Au-delà, ou s’il est revendu par un particulier, ce sont les droits de mutation de l’ancien qui s’appliquent.
L’exonération de taxe foncière concerne-t-elle les résidences secondaires ?
Oui, l’exonération temporaire porte sur le logement neuf lui-même, quel que soit son usage, dans les limites décidées par la commune. Les résidences secondaires restent en revanche soumises à la taxe d’habitation, que certaines communes majorent.
Le neuf revient-il moins cher que l’ancien ?
Cela dépend du bien et des travaux nécessaires dans l’ancien. Comparez le coût total sur dix ans : prix, frais d’acquisition, travaux, énergie, taxe foncière et entretien. Dans bien des cas, l’écart de prix au mètre carré se réduit nettement.
Informations générales, à jour au 11 octobre 2026 (sources : notaires.fr, impots.gouv.fr, service-public.fr, ANIL). Votre notaire reste votre interlocuteur pour votre situation personnelle.
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