Comment financer l’achat d’un logement neuf en 2026 ?

Un achat dans le neuf se finance comme un achat dans l’ancien, avec un crédit immobilier et un apport, mais il ouvre droit à des aides réservées aux logements neufs. Le calendrier est aussi différent : vous payez au rythme du chantier, ce qui étale le déblocage du prêt. Voici les briques d’un plan de financement en 2026.

1. Évaluer votre capacité d’emprunt

Les banques appliquent les règles du Haut Conseil de stabilité financière, confirmées en septembre 2026 :

• vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus ;
• la durée du prêt est limitée à 25 ans, portée à 27 ans pour un achat sur plan, afin de tenir compte du différé pendant les travaux.

Les banques gardent une marge de souplesse pour une partie de leurs dossiers, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.

Côté taux, l’Observatoire Crédit Logement/CSA relevait en août 2026 un taux moyen de 3,14 % sur 15 ans, 3,27 % sur 20 ans et 3,35 % sur 25 ans, hors assurance. Les courtiers observent une légère remontée début octobre. Faites jouer la concurrence : l’écart entre deux offres peut représenter plusieurs milliers d’euros sur la durée du prêt.

2. Le prêt à taux zéro, ouvert à tout le neuf

Depuis le 1er avril 2025, le prêt à taux zéro (PTZ) finance l’achat de tout logement neuf, appartement ou maison, dans toutes les communes. Il est réservé à l’achat de votre résidence principale, et aux primo-accédants : vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux dernières années. Il ne finance donc pas une résidence secondaire. Le dispositif est en place pour les prêts émis jusqu’au 31 décembre 2027.

Plafonds de revenus (revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année) :

Personnes dans le foyer	Zone B2	Zone C
1	31 500 €	28 500 €
2	47 250 €	42 750 €
3	56 700 €	51 300 €
4	66 150 €	59 850 €
5 et plus	75 600 €	68 400 €

Les plafonds sont plus élevés en zones A et B1 (par exemple 34 500 € pour une personne seule en zone B1). La zone dépend de la commune : vérifiez-la sur le simulateur officiel du ministère.

Montant : le PTZ couvre une part du coût de l’opération, elle-même plafonnée selon la zone et la taille du foyer. Cette part dépend de vos revenus (quatre tranches) et du type de logement :

Tranche de revenus	Appartement neuf	Maison neuve	Durée totale	Dont différé
1	50 %	30 %	25 ans	10 ans
2	40 %	20 %	20 ans	8 ans
3	40 %	20 %	15 ans	2 ans
4	20 %	10 %	10 ans	aucun

Pendant le différé, vous ne remboursez rien du PTZ : c’est souvent ce qui rend un projet finançable. Un couple avec un enfant, en tranche 2, qui achète un appartement neuf peut ainsi financer sans intérêts jusqu’à 40 % du coût retenu.

3. Le prêt Action Logement

Si vous êtes salarié d’une entreprise privée non agricole de 10 salariés ou plus, vous pouvez demander un prêt accession Action Logement : jusqu’à 30 000 € à 1 % (hors assurance), sur 25 ans au plus. Il est accordé sous conditions de ressources, aux primo-accédants ou aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis dix ans, et finance notamment l’achat d’un logement neuf.

4. Le don familial exonéré, jusqu’au 31 décembre 2026

Vos parents ou grands-parents peuvent vous donner jusqu’à 100 000 € chacun, sans droits de donation, pour financer l’achat d’un logement neuf ou sur plan, dans la limite de 300 000 € par bénéficiaire. Le logement doit devenir votre résidence principale (ou être loué comme tel) pendant cinq ans, et les fonds doivent être utilisés dans les six mois. Cette exonération s’applique aux dons versés jusqu’au 31 décembre 2026 : si vous comptez sur ce coup de pouce, c’est le moment d’en parler en famille et avec votre notaire.

5. L’apport et les frais à prévoir

Les banques demandent en général un apport couvrant au moins les frais annexes. Dans le neuf, ils sont réduits : les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien, où les droits de mutation ont encore augmenté en 2025 dans le Nord, le Pas-de-Calais et la Somme. Ajoutez les frais de garantie du prêt (caution ou hypothèque) et, le cas échéant, les frais de dossier. Pour le détail, lisez notre article sur les avantages financiers du neuf.

6. Le calendrier : déblocage progressif et intérêts intercalaires

Votre banque débloque le prêt au rythme des appels de fonds du promoteur : au plus 35 % du prix aux fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, le solde à la remise des clés. Pendant cette période, vous ne payez que les intérêts des sommes débloquées. Intégrez ce coût à votre budget, surtout si vous payez un loyer en parallèle. Notre article sur le paiement d’un logement neuf détaille ce calendrier.

Questions fréquentes

Peut-on cumuler le PTZ, le prêt Action Logement et un prêt bancaire ?

Oui. Le PTZ et le prêt Action Logement complètent un prêt principal. La banque étudie l’ensemble pour vérifier que les mensualités cumulées restent sous 35 % de vos revenus.

Le PTZ finance-t-il une résidence secondaire au bord de la mer ?

Non. Le PTZ est réservé à la résidence principale. Une résidence secondaire se finance par un crédit immobilier classique, éventuellement avec un apport plus important.

Le PTZ va-t-il disparaître fin 2027 ?

Le dispositif est prévu jusqu’au 31 décembre 2027. Le gouvernement a annoncé en septembre 2026 son intention de le prolonger, et le projet de loi de finances pour 2027 prévoit un PTZ destiné aux jeunes parents. Rien n’est voté à ce jour : nous mettrons cet article à jour dès l’adoption de la loi.

Informations générales, à jour au 11 octobre 2026 (sources : service-public.fr, ANIL, Action Logement, Observatoire Crédit Logement/CSA). Votre banque, votre courtier et votre notaire restent vos interlocuteurs pour votre situation personnelle.

Vous préparez un achat dans l’une de nos résidences ? Contactez-nous : nous vous donnons les prix et le calendrier du programme pour bâtir votre plan de financement.