Dans le neuf, on ne paie pas tout le jour de la signature. Le prix est réglé par étapes, au rythme du chantier, dans des limites fixées par la loi. Voici le calendrier type, de la réservation à la remise des clés.
Quand vous achetez un logement sur plan, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vous devenez propriétaire du terrain et des constructions au fur et à mesure de leur édification. En contrepartie, vous payez le prix par fractions, appelées « appels de fonds », à mesure que le chantier avance. Ce calendrier est encadré par le Code de la construction et de l’habitation : le promoteur ne peut pas vous demander plus que ce que la loi autorise à chaque étape.
À la réservation : un dépôt de garantie plafonné
Le contrat de réservation (ou contrat préliminaire) vous réserve un logement à un prix donné. Le dépôt de garantie que vous versez alors est placé sur un compte bloqué à votre nom, et son montant est limité :
| Délai prévu jusqu’à la signature de l’acte de vente | Dépôt de garantie maximal |
|---|---|
| Moins d’un an | 5 % du prix |
| Entre un et deux ans | 2 % du prix |
| Plus de deux ans | Aucun dépôt |
Vous disposez ensuite de dix jours pour vous rétracter, à compter de la réception du contrat signé. Le dépôt vous est alors rendu en totalité. Il vous est aussi restitué si vous n’obtenez pas votre prêt, si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévu, ou si le logement livré est très différent de ce qui était annoncé. Au moment de l’acte de vente, il vient en déduction du prix.
Pendant les travaux : des appels de fonds limités par la loi
L’acte de vente est signé chez le notaire, en général quand le chantier démarre. Les paiements suivent ensuite les étapes de la construction. Le contrat fixe l’échéancier exact, mais les montants cumulés ne peuvent jamais dépasser ces plafonds :
| Étape du chantier | Montant cumulé maximal |
|---|---|
| Achèvement des fondations | 35 % du prix |
| Mise hors d’eau (toiture posée) | 70 % du prix |
| Achèvement de l’immeuble | 95 % du prix |
| Remise des clés | Solde, soit 5 % |
En pratique, l’échéancier est souvent plus fin (par exemple à la signature, à l’achèvement des planchers, à la mise hors d’air), mais toujours sous ces seuils. Chaque appel de fonds est accompagné d’une attestation d’avancement établie par l’architecte ou le maître d’œuvre.
Si vous financez avec un prêt : les intérêts intercalaires
La banque débloque votre prêt au rythme des appels de fonds. Tant que le prêt n’est pas entièrement versé, vous ne payez que les intérêts sur les sommes déjà débloquées (et l’assurance), sans rembourser le capital : ce sont les intérêts intercalaires. Le remboursement complet commence une fois le dernier versement effectué, en général à la livraison.
Ce mécanisme a deux conséquences utiles :
- si vous êtes locataire pendant la construction, vous ne supportez pas un loyer et une mensualité pleine en même temps ;
- le coût de ces intérêts doit être intégré dans votre plan de financement. Demandez à votre banque une simulation sur le calendrier prévisionnel du chantier.
Pour préparer votre dossier et connaître les aides possibles, lisez notre article sur le financement d’un achat dans le neuf.
À la livraison : le solde et les réserves
Le jour de la remise des clés, vous visitez le logement avec le promoteur et vous notez dans le procès-verbal de livraison tous les défauts visibles : ce sont les « réserves ». Vous réglez alors le solde de 5 %. Si vous émettez des réserves, vous pouvez consigner ce solde, c’est-à-dire le verser sur un compte bloqué (chez le notaire, par exemple) jusqu’à ce que les défauts soient corrigés.
Vous avez aussi un mois après la remise des clés pour signaler par lettre recommandée les défauts apparents que vous n’auriez pas vus le jour de la livraison. Au-delà, les garanties légales prennent le relais : parfait achèvement pendant un an, bon fonctionnement des équipements pendant deux ans, garantie décennale pendant dix ans.
Et si le promoteur ne peut pas terminer ?
Le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement, émise par une banque ou un assureur. Si la construction s’interrompait, le garant financerait l’achèvement des travaux. Vous ne payez donc jamais pour un chantier qui ne serait pas terminé.
Exemple pour un appartement à 300 000 €
| Étape | Versement | Total versé |
|---|---|---|
| Réservation (vente prévue sous un an) | 15 000 € (dépôt de garantie, déduit ensuite) | 15 000 € |
| Signature de l’acte et fondations achevées | 90 000 € | 105 000 € |
| Mise hors d’eau | 105 000 € | 210 000 € |
| Achèvement | 75 000 € | 285 000 € |
| Remise des clés | 15 000 € | 300 000 € |
Les frais de notaire, réduits dans le neuf, sont payés à la signature de l’acte de vente.
Questions fréquentes
Le prix peut-il augmenter entre la réservation et l’acte de vente ?
Le contrat de réservation peut prévoir une révision du prix, encadrée et indexée sur l’indice du coût de la construction. Si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel, vous pouvez renoncer à l’achat et récupérer votre dépôt de garantie.
Qui vérifie l’avancement du chantier avant chaque appel de fonds ?
Chaque appel de fonds s’appuie sur une attestation de l’architecte ou du maître d’œuvre qui certifie que l’étape est atteinte. Votre banque débloque les fonds sur cette base.
Faut-il un apport pour acheter sur plan ?
Ce n’est pas obligatoire juridiquement, mais les banques demandent le plus souvent un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie. Dans le neuf, ces frais étant réduits, l’apport nécessaire est plus faible que dans l’ancien.
Informations générales, à jour au 11 octobre 2026. Votre notaire et votre banque restent vos interlocuteurs pour votre situation personnelle.
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