Trop cher, trop long, trop risqué ? Beaucoup d’acheteurs écartent le neuf sur la foi de préjugés. Nous reprenons les neuf plus fréquents, avec ce que dit la loi et ce que nous voyons sur nos chantiers depuis plus de vingt ans.
Acheter un logement neuf sur plan, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), obéit à des règles précises, souvent méconnues. Voici les idées reçues que nous entendons le plus souvent en rendez-vous, et ce qu’il en est vraiment.
1. « Le neuf, c’est forcément plus cher »
Le prix au mètre carré d’un logement neuf est en général plus élevé que dans l’ancien. Mais le prix d’achat n’est qu’une partie du coût réel. Dans le neuf, les frais de notaire tournent autour de 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Il n’y a pas de travaux à prévoir à l’arrivée, et un logement conforme à la réglementation environnementale RE2020 consomme beaucoup moins d’énergie qu’un logement des années 1980. Selon les communes, la taxe foncière peut aussi être réduite les deux premières années.
Pour comparer deux biens, comparez donc le coût total sur dix ans : prix, frais d’acquisition, travaux, chauffage et entretien. Nous détaillons ces postes dans notre article sur les avantages financiers du neuf.
2. « Acheter sur plan, c’est acheter sans savoir »
Avant de vous engager, vous disposez des plans du logement, de la notice descriptive (matériaux, équipements, prestations), des perspectives de la résidence et de sa situation exacte. Le contrat de réservation précise la surface habitable, le prix et la date prévisionnelle de livraison. Prenez le temps de parcourir les plans pièce par pièce avec votre interlocuteur : orientation, rangements, emplacement des prises, vis-à-vis.
3. « Il faut tout payer avant d’avoir les clés »
C’est faux. En VEFA, vous payez au fur et à mesure de l’avancement des travaux, dans des limites fixées par le Code de la construction : au plus 35 % du prix à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau, 95 % à l’achèvement, et le solde à la remise des clés. À la réservation, le dépôt de garantie ne peut pas dépasser 5 % du prix. Tout est expliqué dans notre article sur le paiement d’un logement neuf.
4. « Si le promoteur fait faillite, je perds tout »
Le promoteur doit fournir une garantie financière d’achèvement (GFA), délivrée par une banque ou un assureur. Si le promoteur ne pouvait pas terminer la résidence, le garant finance la fin des travaux. Cette garantie est mentionnée dans l’acte de vente signé chez le notaire.
5. « Le neuf est moins bien construit qu’avant »
Un logement neuf est couvert par trois garanties légales à compter de la livraison : la garantie de parfait achèvement (un an, pour tous les défauts signalés), la garantie biennale (deux ans, pour les équipements dissociables comme les volets ou la robinetterie) et la garantie décennale (dix ans, pour tout ce qui touche à la solidité ou rend le logement impropre à son usage). L’assurance dommages-ouvrage permet en plus d’être indemnisé rapidement, sans attendre qu’un tribunal désigne un responsable.
6. « Il faut attendre des années »
Entre le lancement commercial et la livraison, comptez en général 18 à 30 mois, selon la taille de la résidence. Ce délai joue en votre faveur : il laisse le temps de vendre un bien ou de préparer un financement, et vous ne payez qu’au rythme du chantier. Et si vous êtes pressé, certaines résidences déjà en travaux ont encore des logements disponibles, comme la Villa Castille à Merlimont ou le Lodge du Bois à Abbeville.
7. « Le neuf, c’est en périphérie et sans caractère »
Beaucoup de programmes neufs s’installent en effet en périphérie, là où le foncier est disponible. Ce n’est pas notre choix. Nous construisons de petites résidences en cœur de ville ou à quelques minutes de la plage : en plein centre d’Abbeville, à 500 mètres de la plage au Touquet-Paris-Plage avec la Villa Aimée et la Villa Marceau, face aux dunes à Quend-Plage avec les Lodges de la Pinède. L’architecture reprend souvent les codes de la ville, comme les villas balnéaires de la Côte d’Opale.
8. « Les aides à l’achat dans le neuf ont disparu »
La réduction d’impôt Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, mais l’achat dans le neuf reste aidé. Le prêt à taux zéro finance une partie de l’achat d’une résidence principale neuve pour les primo-accédants sous conditions de revenus, et les frais de notaire réduits restent acquis. Selon la situation du logement et vos revenus, une TVA à 5,5 % peut aussi s’appliquer. Notre article sur le financement d’un achat neuf fait le point sur les règles en vigueur.
9. « Impossible d’adapter le logement à ses goûts »
Selon l’avancement du chantier, vous pouvez choisir certaines finitions parmi celles proposées (revêtements de sol, faïences, coloris), voire demander des modifications, dans la limite de ce que permettent la structure et le calendrier. Plus vous réservez tôt, plus les possibilités sont larges. Posez la question dès le premier rendez-vous : nous vous indiquons ce qui reste possible à la date de votre réservation.
Questions fréquentes
Peut-on visiter un logement neuf avant de l’acheter ?
Pas le logement lui-même avant sa construction, mais vous pouvez découvrir le terrain et le quartier, et demander au promoteur s’il organise des visites pendant les travaux. Les plans, la notice descriptive et les perspectives décrivent précisément ce qui sera livré.
Que se passe-t-il si la livraison est en retard ?
Le contrat de vente fixe une date de livraison et les causes légitimes de report (intempéries, défaillance d’une entreprise, par exemple). Hors de ces cas, le contrat peut prévoir des pénalités de retard. Lisez attentivement cette clause avec votre notaire.
Puis-je me rétracter après avoir signé le contrat de réservation ?
Oui. Vous disposez d’un délai de dix jours à compter de la réception du contrat signé pour vous rétracter, sans justification et sans frais : le dépôt de garantie vous est alors intégralement restitué.
Informations générales, à jour au 11 octobre 2026. Votre notaire et votre banque restent vos interlocuteurs pour votre situation personnelle.
Un projet d’achat ? Écrivez-nous ou appelez-nous au 03 22 31 79 59 : nous vous présentons les logements disponibles et ce qui s’applique à votre situation.
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